Episode 8: Sozial, leistbar, sanierungsbedürftig - bald verkauft? Was hat es mit unseren Gemeindewohnungen auf sich?

Erzählungen über Gemeindewohnungen in Vösendorf gibt’s viele: Wer da so aller drinnen wohnt, welche besonders saniert sind, wer sich’s gerichtet hat oder wer dort hauptsächlich gewählt wird. Persönlich halte ich nichts von Klientelpolitik, aber die eigene Wohnsituation ist etwas hochpersönliches und Sätze wie “die hat aber damals..” führen zu unnötiger Spaltung in der Gesellschaft. Zudem werden Gemeindewohnungen nicht einfach so vergeben, sondern es müssen schon mehrere Leute den Daumen in die Höhe halten.

In jedem Fall lohnt es sich jedoch, genauer hinzuschauen, denn die Situation rund um die Gemeindewohnungen in Vösendorf ist aus anderen Gründen nicht unproblematisch.

Als ich ein Kind war

Viele von euch wissen, dass ich Wiener bin. Ich bin im 12. Bezirk aufgewachsen und habe dort nicht nur das Meidlinger L zur Perfektion trainiert. Ich habe auch gelernt, dass Einkommensunterschiede real und sichtbar sind, Kulturen, Lebensentwürfe und Meinungen unterschiedlich auftreten und dadurch Konflikte entstehen, die man nur durch Kommunikation wieder auflösen kann - manchmal auch in unterschiedlichen Sprachen.

Meine Mutter war alleinerziehend, hat Vollzeit gearbeitet und wirklich viel Geld war eigentlich nicht da. Was sie verdient hat, ist zu einem wesentlichen Teil in meine Schulbildung und die dortige Nachmittagsbetreuung geflossen und ich kann ihr nicht genug dafür danken. Auch wenn wir keine großen Urlaube oder sonstigen Luxus hatten, hat es nie an irgendetwas gefehlt. Ich hatte die schönste Kindheit, die ich mir nur vorstellen konnte und für Fürsorge und elterliche Liebe braucht’s zum Glück kein Geld.

Ich bin auf 49 Quadratmetern in einer Gemeindewohnung aufgewachsen. Leistbarer Wohnraum hat dazu geführt, dass wir gut über die Runden gekommen sind. Ganz allgemein erfüllen Gemeindewohnungen eine wichtige Rolle für die Gesellschaft. Sie verhindern soziale Verdrängung und geben Menschen Sicherheit in Lebensphasen, in denen der Markt das nicht leisten kann. Sie stabilisieren, halten Arbeitnehmer:innen in der Gemeinde und wirken preisdämpfend auf den gesamten Wohnungsmarkt. Kurz gesagt: Gemeindewohnungen sind ein sozial- und wirtschaftspolitisches Instrument.

Die Lage in Vösendorf

In Vösendorf gibt es 418 Gemeindewohnungen laut Landes-Prüfbericht 2024. Sie befinden sich unter anderem in der Ortsstraße, Klausengasse, Kindbergstraße, Konsumstraße, Schönbrunner Allee, Laxenburger Straße und in der Anton-Benya-Straße.

Wer eine davon haben möchte, muss bzw. darf

• volljährig sein,

• österreichische Staatsbürger:in, EU-Bürger:in oder entsprechend gleichgestellt sein,

• als Einzelperson nicht mehr als 40.000 EUR, zu zweit nicht mehr als 65.000 EUR und pro weiterer Person nicht mehr als weitere 8.000 EUR brutto im Jahr verdienen,

• seit mindestens fünf Jahren durchgängig in Vösendorf leben oder einmal so lange hier durchgängig gelebt haben

• und ein nachweisbares Wohnbedürfnis haben.

Die Vergabe erfolgt regulär durch Beschluss im Gemeindevorstand. Bei Gefahr im Verzug kann die Bürgermeisterin kurzfristig handeln, muss dies aber in der darauffolgenden Sitzung begründen.

Was man optimieren könnte: Diese Kriterien werden nur bei der Vergabe geprüft. Danach findet faktisch keine laufende Kontrolle mehr statt, ob sie langfristig noch erfüllt sind.

Leerstand, Verwaltung und die Vösendorf Kommunal GmbH

Formal gehören die Gemeindewohnungen der Vösendorf Kommunal GmbH, die zu 100% im Eigentum der Marktgemeinde steht. Die Kommunal GmbH vermietet an die Gemeinde, die Gemeinde wiederum an die Bürger:innen. Der Großteil der Mietverträge ist wertgesichert: Mieten können also rein gesetzlich indexangepasst werden - ob man die Erhöhung auch wirklich umsetzt, ist eine politische Sache. Es gibt aber auch einige Altverträge ohne Anpassungsmöglichkeit. Diese sind aus Perspektive der Gemeindefinanzen besonders bedenklich.

2024 lag der Leerstand bei rund 50 Wohnungen, also knapp 12% - Tendenz steigend. Der Hauptgrund: natürlich nicht, weil sie keiner nehmen würde. Viele Wohnungen sind bereits so sanierungsbedürftig, dass sie gar nicht mehr vermietet werden können. Das ist doppelt teuer für die Gemeinde: fehlende Mieteinnahmen und damit Rücklagen einerseits und erhöhte Instandhaltungsaufwände andererseits. Wohnungen, die nicht beheizt und gelüftet werden, werden mit der Zeit nicht besser, sondern eher schlechter, deren Renovierung umso teurer. Hier herrscht also Handlungsbedarf.

Im Budget der Vösendorf Kommunal GmbH sind 600.000 Euro für Instandhaltung vorgesehen. Dieses Geld stammt nicht aus Rücklagen, sondern muss - der erfahrene Leser dieses Blogs ahnt es bereits - fremdfinanziert werden.

Die operative Verwaltung übernimmt derzeit eine ausgelagerte Hausverwaltung, die VIVIThv GmbH. Über deren Qualität liest man manchmal Beschwerden in diversen Facebook-Gruppen, aber ich bin hier offen gestanden zu weit weg, um das seriös beurteilen zu können.

Verkauf von Gemeindewohnungen - ein Tabu oder eine Option?

Was tun wir jetzt also mit den vielen Wohnungen ohne Mieter? Der Landes-Prüfbericht 2024 war hier klar: leerstehende Wohnungen sollen rasch saniert und wieder vermietet werden. Was im Prüfbericht offen bleibt: wie wir das tun.

Bei der letzten Gemeinderatssitzung war es dann für mich soweit. Ich habe aufmerksam bei der Budgetrede der ÖVP zugehört und hier war ganz klar zu hören: der Verkauf eines Teils der Gemeindewohnungen könnte unsere finanziellen Sorgen lösen. Ein potenzieller Käufer sei eine gemeinnützige Wohngenossenschaft, die Idee dahinter:

Sanierungsbedürftige Wohnungen verkaufen -> Verkaufserlöse reduzieren den Schuldenstand -> Sanierungskosten übernimmt der Käufer und verbessert damit unsere laufende Gebarung.

Und wenn das alles noch an einen gemeinnützigen - also nicht gewinnorientierten - Käufer geht, bleiben die Mieten für die Bewohner zumindest erschwinglich, wenn auch teurer als im Gemeindebau.

Das klingt für mich nach einem plausiblen Weg und aus der liberalen NEOS-Brille kann ich damit auch vermutlich besser leben, als die aktuelle Koalition aus SPÖ und V2000.

Das große Aber

Eine gemeinnützige Wohngenossenschaft baut aktuell mit der Südheide ein großes Projekt in Vösendorf - inklusive Kindergarten, dessen Baukosten wir eigentlich schon länger anteilig zahlen müssten. Geld ist allerdings noch nicht geflossen und ich frage mich: Warum stimmt hier ein Bauträger zu? Ob da Zusammenhänge bestehen? Haben wir einem Verkauf schon zugestimmt? In öffentlichen Gemeinderatsprotokollen findet sich dazu bislang nichts.

Meine politische Einordnung und wie immer: mein konstruktiver Vorschlag

Brüchige Gemeindewohnungen sind nicht unser Tafelsilber. Aber sie sind Teil unserer sozialen Infrastruktur. Wenn wir sie verkaufen müssen, dann nicht still und leise, sondern nach einer offenen, öffentlichen und faktenbasierten Debatte im Gemeinderat: Welche Wohnungen? Zu welchem Preis? Mit welchen Auflagen? Und was machen wir mit den Mitteln?

Ich biete an, im Prüfungsausschuss eine transparente Bestands- und Zukunftsanalyse aller Gemeindewohnungen vorzubereiten, mit dem Ziel einer klaren Strategie: Sanieren, halten oder verkaufen - aber jeweils bewusst und nachvollziehbar entschieden.